Resolución de 26 de diciembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Mula, por la que se suspende la inscripción de un derecho de arrendamiento rústico sobre parte de una finca registral, por no aportarse la georreferenciación de la parte de la finca sobre la que se constituye el derecho de superficie.

En el recurso interpuesto por don B. M. M., en nombre y representación de la mercantil «Cobra Concesiones, SL», contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Mula, don Pablo Antonio Fernández Sánchez, por la que se suspende la inscripción de un derecho de arrendamiento rústico sobre parte de una finca registral, por no aportarse la georreferenciación de la parte de la finca sobre la que se constituye el derecho de superficie.

Hechos

I

Mediante escritura otorgada por el notario de Murcia, don José Antonio Lozano Olmos, por imposibilidad accidental de la notaria de Murcia, doña Inmaculada C. Lozano García, de fecha 10 de julio de 2025, con el número 1.702 de su protocolo los titulares registrales y arrendadores de las fincas 9.057 y 9.059 del término de Mula, don D. M. H. H., doña M. C. H. H., M. M. M. y doña C. H. H. constituyen un arrendamiento rústico sobre parte de las fincas registrales 9.057 y 9.059 del término de Mula. 338.425 metros cuadrados son de la finca registral 9.059, que se corresponde con la identidad de las parcelas catastrales 30029A075000210000PW y 30029A0750000220000PA; y 168.787 metros cuadrados son de la finca registral 9.057, que se corresponde con la identidad de las parcelas catastrales 30029A08000070000PY y 30029A080000200000PM, ambas del término de Mula, en favor de la mercantil recurrente como arrendataria, descritos, según planos de coordenadas UTM, con el siguiente desglose: de los 338.425 metros cuadrados de la finca registral 9.059, 298.504 metros cuadrados se corresponden con la parcela 21 del polígono 75 y 39.921 metros cuadrados se corresponden a la parcela 22 del polígono 75. De los 168.787 metros cuadrados de la finca registral 9.057, 136.204 metros cuadrados se corresponden con la Parcela 7 del Polígono 80 y 32.583 metros cuadrados con la parcela 20 del polígono 80.

II

Dicha escritura se presenta en el Registro de la Propiedad de Mula el día 10 de julio de 2025, causando el asiento 1.819 de 2025 y se calificó negativamente por el registrador mediante nota de calificación negativa de fecha 25 de agosto de 2025, que se notifica al presentante el día 26 de agosto de 2025, con base en los siguientes hechos y fundamentos de Derecho:

«Hechos.

1. Don M. G., J. L. ha presentado por vía ordinaria el día 10/07/2025, bajo el asiento de presentación número 1819 del Libro Diario 2025, el documento otorgado ante el/la Notario de Murcia, D./D.ª Inmaculada Lozano García, el día 10/07/2025 con el número 1702/2025 de su protocolo.

Fundamentos de Derecho.

Previa calificación de dichos documentos presentados conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 98 y siguientes de su reglamento, en relación con los antecedentes del Registro (artículos 20 y 38 de la misma ley), el registrador de la propiedad que suscribe ha resuelto no practicar las operaciones registrales solicitadas por concurrir el/los siguiente/s defecto/s:

Primero.–Al otorgamiento de la escritura comparece la mercantil “Cobra Concesiones, Sociedad Limitada” representada en el acto por mandatario verbal.

Falta la ratificación de lo actuado por el mandatario verbal con facultades representativas suficientes, conforme a los artículos 1727 y 1259 del Código Civil.

Dispone el artículo 1727 del Código Civil: “El mandante debe cumplir todas las obligaciones que el mandatario haya contraído dentro de los límites del mandato. En lo que el mandatario se haya excedido, no queda obligado el mandante sino cuando lo ratifica expresa o tácitamente”, y el 1.259 C.C. “Ninguno puede contratar a nombre de otro sin estar por éste autorizado o sin que tenga por ley su representación legal. El contrato celebrado a nombre de otro por quien no tenga su autorización o representación legal será nulo, a no ser que lo ratifique la persona a cuyo nombre se otorgue antes de ser revocado por la otra parte contratante”. Carácter del defecto: insubsanable. dado el carácter no retroactivo de la ratificación respecto de terceros. conforme al artículo 1727 del Código Civil y a las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de marzo de 1953 y 2 de diciembre de 1998 y a la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de marzo de 1952, al expresar lo siguiente: “ya que si bien la ratificación tiene, en general, efectos retroactivos entre las partes y constituye, por sí misma una declaración unilateral de voluntad recepticia, referida al negocio jurídico, que no es propiamente inexistente, sino que se halla en estado de suspensión, sometido a una conditio iuris, frente a terceros, no puede perjudicar los derechos legítimamente adquiridos por éstos en el ínterin”.

Segundo.–Se constituye arrendamiento sobre parte de la finca registral 9.059 de Mula, y comparecen como dueños don D., doña M. C. y doña C. H. H. Sin embargo, en Registro a dichos señores solo les pertenece una participación en la finca ya que en cuanto al usufructo vitalicio de dos terceras partes indivisas se encuentra inscrito a nombre de doña C. H. D.

No se encuentran inscritos ni presentados al Registro documentos alguno en el que los ahora arrendadores adquieran dichas participaciones en la finca, siendo necesaria, por tanto, la intervención de la usufructuaria o la aportación de la escritura pública de donde resulte dicha adjudicación.

Según el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que recoge el principio de tracto sucesivo, “para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada.” El artículo 105 de su reglamento admite que “No obstante lo dispuesto en el párrafo 2. 0 del artículo 20 de la Ley, los Registradores podrán suspender la inscripción de los documentos en los que se declare, transfiera, grave, modifique o extinga el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles en el caso de que la persona que otorgue el acto o contrato alegase en el documento presentado ser causahabiente del titular inscrito o resultare tal circunstancia del Registro y del referido documento...”.

Tercero.–En la estipulación primera consta que el arrendamiento se constituye “sobre parte de las fincas”, para la inscripción del derecho de arrendamiento sobre parte material de la finca, será necesaria la previa georreferenciación de la misma, por exigencias del principio de especialidad, a los efectos de comprobar que las coordenadas aportadas de la superficie arrendada se ubican dentro de la propia finca registral.

En este sentido, aplicando analógicamente lo dispuesto para las coordenadas de las obras nuevas, la Resolución de 21 de febrero de 2019 (BOE 14-3) señala que “La circunstancia de ubicarse la edificación en los límites de la parcela (como sucede en el supuesto de este expediente) o aún más, ocupando la totalidad de la misma, es relevante a la hora de determinar si la misma puede extralimitarse de la finca registral desde el punto de vista espacial o geométrico, tal y como se puso de manifiesto por esta Dirección General en la Resolución de 28 de septiembre de 2016 y reiterada en otras posteriores como la de 4 de enero de 2019. La expresión de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación, conllevan la ubicación indudable de ésta en el territorio, por lo que en caso de situarse todo o parte de las coordenadas en los límites de la finca ¿me dará determinada siquiera parcialmente la ubicación de la finca, y consecuentemente la de la finca colindante, con riesgo de que la determinación y constancia registral de su ubicación se realice sin intervención alguna de los titulares de fincas colindantes, tal y como prevén los artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria”.

Visto el expresado hecho y fundamento de Derecho,

Resuelvo suspender la práctica de la operación registral solicitada por el motivo expuesto.

Contra el presente fallo (…)»

III

Contra la anterior nota de calificación, don B. M. M., en nombre y representación de la mercantil «Cobra Concesiones, SL», respecto al primero de los defectos señala que con fecha 14 de julio de 2025 se llevó a cabo la ratificación por el apoderado de la sociedad, mediante protocolo 1.101 otorgado ante la notaria de Alcázar de San Juan, doña Alicia Ortega Lanzarot, remitido al Registro de la Propiedad, que se acompaña al escrito de interposición del recurso. Respecto al segundo de los defectos el recurrente no interpone recurso, declarando que los documentos a que se refiere el registrador ya han sido presentados en el Registro. Respecto al tercero de los defectos interpone recurso mediante escrito de fecha 25 de septiembre de 2025, que tuvo su entrada en el Registro el 24 de septiembre de 2025, al entender que los argumentos esgrimidos en la nota de calificación no son aplicables al presente caso, pues las Resoluciones citadas en la misma no son de aplicación, siquiera por analogía, al presente caso, con base a las siguientes alegaciones:

«Primero.–Que en la Escritura de Constitución de Arrendamiento objeto de inscripción, se identifican las fincas registrales 9.059 y 9057 conforme a su descripción registral y se adjuntan como anexos los planos y las tablas de coordenadas, que delimitan de forma adecuada y más que suficiente, la superficie objeto de arrendamiento, por cuanto se describe el detalle de la zona de las Fincas registrales descritas sobre las que se concede el arrendamiento con coordenadas UTM.

En primer lugar, procede reiterar la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en supuestos idénticos al que nos ocupa, sobre la posibilidad de constituir un derecho de arrendamiento sobre parte de una finca registral, así como la delimitación de la porción sobre la que recae el derecho.

La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de noviembre de 2019 afirmó que “tiene declarado este Centro Directivo (Resoluciones de 16 de diciembre de 1994, 3 de abril de 2022 y 16 de junio de 2012, entre otras) que en nuestro ordenamiento jurídico es perfectamente factible constituir un derecho de uso sobre alguna de las partes materiales susceptibles de aprovechamiento independiente de un inmueble y que lo anterior no es incompatible con el mantenimiento de la unidad objetiva el todo pues no existe obstáculo jurídico a la constitución de derechos de goce –reales o personales– concretados a una sola porción material de la finca sobre la que se constituyen (vid. Artículos 469, 517, 523 y siguientes, 545, 553, 564 y 1.582 del Código Civil y 4 de la Ley de Arrendamientos Rústicos), siempre y cuando quede suficientemente determinada (máxime si se trata de un derecho inscribible) la porción de la finca sobre la que recaerá tal derecho de goce (vid. Artículos 1.261 y 1.273 y siguientes del Código Civil, 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario)”.

Como ya señalara la Resolución de 7 de septiembre de 2017 dado que se trata de una exigencia legal referida a la concordancia del Registro con la realidad física extrarregistral de la finca (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria), sólo será exigible en los casos en que la edificación se encuentre finalizada, momento en el que podrán determinarse efectivamente las coordenadas de la porción ocupada por la misma en dicha realidad extrarregistral. Tal y como señala el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, las coordenadas se refieren a la superficie ocupada por la edificación lo que debe entenderse en el sentido de que tiene que estar realmente ocupada, no meramente proyectada su ocupación, De otro modo, si la edificación no llegase a ejecutarse o se modificase a su terminación, el Registro publicaría una información errónea”.

El artículo 9 LH si exige la representación gráfica georreferenciada de la finca cuando se produzca la segregación de la finca, y el artículo 202 LH cuando se produzca la edificación en la finca. Ninguna de estas circunstancias se ha producido en nuestro supuesto particular, sino que, como decimos, simplemente se ha configurado un derecho de arrendamiento susceptible de inscripción registral.

En el supuesto que nos ocupa, como ya hemos expuesto, la delimitación de la porción de las fincas registrales 9.057 y 9.059 sobre la que se constituye el derecho de arrendamiento se encuentran claramente determinada en el título con la incorporación de plano georreferenciado y un listado de coordenadas de las que resulta la ubicación indubitada de la porción sobre la que se constituye el derecho, con pleno respeto al principio de especialidad registral. Así, dicho plano y la referida tabla de coordenadas UTM forman parte instrumento público (cfr. Artículo 221 Reglamento Notarial), de modo que podrá el registrador trasladar su contenido a la inscripción en la medida de lo posible, en particular, en lo relativo al listado de coordenadas, de modo análogo a lo que sucede en las declaraciones de obra nueva, sin perjuicio de poder proceder a su tratamiento informático en la aplicación homologada para el tratamiento de representaciones gráficas o incluso el archivo de copia del plano en el legajo correspondiente.

A lo que cabe añadir que la Dirección General a la que nos dirigimos ya admitido en reiteradas ocasiones la aportación de plano complementario o auxiliar a los efectos de determinar las servidumbres, doctrina perfectamente trasladable al caso que nos ocupa. Así, la Resolución de 19 de septiembre de 2002 (reiterada en otras posteriores) afirmó que “la evidente dificultad que en ocasiones plantea la descripción de ciertas servidumbres, como ocurre con los caminos por los que haya de ejercitarse la de paso, y su más fácil expresión gráfica en un plano, ha de permitir que en la inscripción a practicar se recojan los elementos esenciales del derecho y la misma se complemente en cuanto a los detalles a través de un plano cuya copia se archive en el Registro y al que se remita el asiendo, procedimiento que, respetando las exigencias del sistema, pudiera servir a una mejor inteligencia de la publicidad que aquél brinde sobre el contenido y extensión de las servidumbres, pero no puede descansar la publicidad de los asientos exclusivamente en documentos complementarios ni imponer al Registrador la traducción de su grafía a la hora de redactar aquéllos”.

En el caso que nos ocupa, insistimos, la grafía del plano resulta determinada por el listado de coordenadas que lo acompaña.

Y por lo que se refiere a la necesidad de aportar la previa georreferenciación de la finca, como se exige por el registrador cuya calificación recurrimos, en primer lugar cabe recordar la doctrina de las Resoluciones de 16 de junio de 2012 en las que se analizó si la constitución de un derecho de superficie sobre parte de fincas rústicas para la instalación de parque eólicos puede equiparase a la existencia de una parcelación, lo que justificaría –tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015 de 24 de junio y al amparo del artículo 9 de la Ley Hipotecaria– la inscripción preceptiva de la representación gráfica de la finca y de las porciones en las que se constituye el derecho.

Así, para que un determinado acto o negocio jurídico pueda equiparase a una parcelación de terrenos y provocar la aplicación de los mecanismos de defensa del ordenamiento jurídico para evitar la inscripción den el Registro de la Propiedad de divisiones que sean contrarias a lo establecido en la legislación reguladora del suelo, no basta la merca sospecha de que pudiera existir parcelación ilegal ni tampoco la subsunción del actor o negocio jurídico en unca categoría que pudiera producir ese resultado. Al respecto, la doctrina del Centro Directivo al que nos dirigimos (Resolución de 10 de octubre de 2025 entre otras) afirma para el caso de venta de cuotas indivisas de fincas que su existencia no implica, por sí sola, la afirmación de que exista tal parcelación ilegal ya que para ello es necesario bien que, junto con la venta de participación indivisa se atribuya el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente (cfr. Resolución de 12 de febrero de 2001), bien que exista algún otro elemento de juicio que, unido a la venta de la participación, pueda llevar a la conclusión de la existencia de la repetida parcelación.

En consecuencia, a la luz de esta doctrina no puede afirmarse que estemos en presencia de un negocio equiparable al de parcelación urbanística. Debiendo tenerse en cuenta que la constitución de un arrendamiento en los términos expresados, aunque implique una división del aprovechamiento de las fincas sobre las que se constituye, carece de carácter permanente pues viene determinado por la duración temporal del derecho. Y, sobre todo, no existe actividad de urbanización o edificación ni indicio alguno que permita afirmar que puede generarse un núcleo de población, supuesto que requeriría la exigencia de una licencia de parcelación, conforme a la normativa autonómica aplicable, y que legitimaría la actuación del registrador de exigir su acreditación para la práctica de la inscripción solicitada.

En consecuencia, de todo lo expuesto, no encontrándose la constitución del arrendamiento entre los supuestos de inscripción obligatoria de la representación gráfica previstos en el artículo 9 de la Lev Hipotecaria, la previa georreferenciación sólo será exigible cuando existan duda de que la porción de finca delimitada con coordenadas sobre la que recae el derecho de arrendamiento se ubique efectivamente en la finca registral.

Sin embargo, el Sr. registrador en la calificación recurrida no ha explicitado de ningún modo las dudas sobre si la porción georreferenciada de las fincas registrales 9.059 y 9.057 pueda extralimitarse de la misma. Resultando absolutamente necesaria dicha motivación, y que la misma se realice de forma clara y suficiente en la nota de calificación, con la finalidad de permitir al interesado conocer con claridad los defectos aducidos y los fundamentos jurídicos y materiales en los que se basa dicha calificación.

En estos términos se manifestó la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública a la que nos dirigimos, en supuesto idéntico al que nos ocupa, en Resolución de fecha 8 de octubre de 2021. Concluyendo la misma:

“6. En el caso de este expediente es cierto que existe una falta de correspondencia entre la superficie de la finca registral y la de la parcela a la que se refiere la certificación catastral, lo cual se pone de manifiesto por el registrador en la nota de calificación.

Sin embargo, el registrador no ha explicitado en su calificación las dudas de que la porción georreferenciada de la finca pueda extralimitarse de la finca registral, más allá de la falta de concordancia superficial de la finca registral con la parcela catastral.

Debe recordarse que las dudas del registrador sobre una posible extralimitación de la finca deben motivarse de forma clara y suficiente en la nota de calificación, con la finalidad de permitir al interesado conocer con claridad los defectos aducidos y los fundamentos jurídicos y materiales en los que se basa dicha calificación, para permitirle en su caso alegar los fundamentos de Derecho en los que pueda apoyar su tesis impugnatoria de la nota de calificación o incluso completar la escritura con los datos o documentos técnicos o con la representación gráfica que permita al Registrador aclarar y resolver las dudas fácticas planteadas.

Por tanto, no estando justificadas tales dudas, la calificación no puede mantenerse en este punto y el recurso debe estimarse.”

Por tanto, no estando justificadas en este caso por el Sr. registrador tales dudas, entendemos que la calificación no puede mantenerse, debiendo acordarse la inscripción del derecho de arrendamiento en los términos fijados en la Escritura de Arrendamiento Rústico, esto es, sobre la parte de las Fincas Registrales 9.057 y 9.059 de Mula determinada por las coordenadas UTM incorporadas a dicha Escritura.»

IV

El registrador de la propiedad de Mula emitió informe de fecha 21 de octubre de 2025, ratificando su calificación respecto de ambos defectos, elevando el expediente a esta Dirección General el mismo día.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1255, 1261 y 1727 del Código Civil; 4 y 13 de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos; 9, 40, 199, 202 y 212 de la Ley Hipotecaria; 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social; la disposición adicional novena de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía; el artículo 45 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; la Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de febrero de 1999; la Resolución-Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de noviembre de 2015; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de septiembre de 2002, 16 de junio de 2012, 30 de mayo, 28 de septiembre y 2 de noviembre de 2016, 7 de septiembre de 2017 y 4 de enero, 19 de abril y 28 de noviembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 8 de octubre y 8 de noviembre de 2021, 23 de mayo, 29 de noviembre y 4 de diciembre de 2023, 22 de marzo de 2024 y 5 de mayo y 3 y 24 de junio de 2025.

1. En el presente caso, la entidad recurrente solicita la inscripción de su derecho, como arrendataria, sobre las fincas registrales 9.057 y 9.059 del término de Mula. La 9.057 se corresponde con la identidad de las parcelas catastrales con referencia: 30029A080000070000PY de 309.952 metros cuadrados y 30029A080000200000PM de 83.417 metros cuadrados. En total, la finca se extendería sobre una superficie de 393.369 metros cuadrados. La 9.059 se corresponde con la identidad de las parcelas catastrales: 30029A075000210000PW de 476.869 metros cuadrado y 30029A0750000220000PA de 39.921 metros cuadrados. En total la finca se extendería sobre una superficie de 516.790 metros cuadrados. De la primera finca se arriendan 338.425 metros cuadrados. De la segunda 168.787 metros cuadrados.

2. El registrador señala como defecto que impide la inscripción, que será necesaria la previa georreferenciación de las fincas y de la superficie ocupada por el arrendamiento, por exigencias del principio de especialidad, a los efectos de comprobar que las coordenadas aportadas de la superficie arrendada se ubican dentro de la propia finca registral.

3. El recurrente alega, respecto al primer defecto que se ha aportado al Registro escritura de ratificación posterior, por lo que entiende subsanado el defecto. Respecto al segundo de los defectos, entiende el recurrente que en la constitución de un derecho de arrendamiento no puede exigirse la inscripción de la georreferenciación de la finca, porque no hay segregación o parcelación de esta, por lo que la georreferenciación no es circunstancia necesaria del asiento y, si existe duda de que la porción de finca delimitada con coordenadas sobre la que recae el derecho de arrendamiento se ubique efectivamente en la finca registral, es preciso que el registrador explicite en su nota de calificación las dudas que tiene sobre la posible extralimitación de la superficie del arrendamiento respecto a la de la finca. El registrador emite informe manteniéndose en su calificación.

4. Respecto al primero de los defectos, el registrador alega que la ratificación no produce efectos retroactivos en perjuicio de terceros, conforme al artículo 1727 del Código Civil. Pero, olvida el registrador que la Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de febrero de 1999 declaró que un contrato hecho bajo mandato verbal es nulo si el mandante no lo ratifica, ratificación que lo convalida retroactivamente. Por su parte, la Resolución de esta Dirección General de 2 de noviembre de 2016 declaró que la ratificación es una declaración de voluntad unilateral por la cual una persona hace suyo un negocio que, sin poder o con extralimitación de poder, otro ha concluido por él. Quien ratifica no se limita a «confirmar» el acto ratificado, sino que lo sana del defecto de invalidez de que adolecía, pues, hasta ese momento, el acto pendiente de ratificación estaba sometido a una «conditio iuris». Por tanto, en el momento de efectuar la calificación, el negocio jurídico es incompleto, puesto que el registrador no dispone de la escritura de ratificación. Por ello, la Resolución de 23 de mayo de 2023 declaró, con carácter general que, conforme al artículo 1259 del Código Civil, si el interesado alega una representación que no acredita, ha de mediar ratificación del representado. Dicha ratificación no se ha presentado en el momento de efectuar la calificación, por lo que no estando a disposición del registrador el título público de ratificación, el defecto alegado debe confirmarse, pues no se ha podido calificar si la ratificación completa o no el negocio jurídico incompleto, según existan o no terceros perjudicados por la misma. Todo ello, sin perjuicio de que el recurrente pueda volver a presentar conjuntamente ambos títulos, para que el registrador pueda calificar el adecuado cumplimiento de la reseña identificativa del poder y el juicio de suficiencia del notario autorizante de la escritura de ratificación, conforme al artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, y que no resulten perjudicados por la posterior ratificación.

5. Respecto al defecto relativo a la falta de georreferenciación de la finca y de la porción afectada por el arrendamiento, debemos de partir para su resolución de lo dispuesto en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria que en sus dos primeros párrafos disponen: «Las nuevas plantaciones y la construcción de edificaciones o asentamiento de instalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier tipo, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al inmueble, otorgados de acuerdo con la normativa aplicable para cada tipo de acto, en los que se describa la plantación, edificación, mejora o instalación. En todo caso, habrán de cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de calificación registral, según la legislación sectorial aplicable en cada caso. La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica».

Declarándose en el título calificado que el objeto del arrendamiento ha de ser la construcción y explotación de una planta solar de generación de energía fotovoltaica, la inscripción del mismo viene mediatizada por su objeto que es el establecimiento de una instalación fija sobre parte de la superficie de la finca. Ello entra dentro del ámbito de aplicación del régimen del artículo 202 de la Ley Hipotecaria. A diferencia de lo que entiende el recurrente, el registrador no refiere los defectos a la inscripción del arrendamiento rústico, como tal, sino que a que no se han cumplido los requisitos exigidos por el principio de especialidad, que en este punto vendrían determinados por lo dispuesto en los artículos 9 y 202 de la Ley Hipotecaria. Por tanto, no cabe invocar como hace el recurrente, la doctrina de las Resoluciones de esta Dirección General de 28 de noviembre de 2019, que admitió el arrendamiento sobre parte de finca, siempre y cuando quede suficientemente determinada la porción de la finca sobre la que recaerá tal derecho de goce, puesto que el registrador no discute que pueda inscribirse el arrendamiento sobre parte de finca, sino que lo que discute es que haya quedado suficientemente determinada la superficie sobre la que recae el derecho de goce sobre la total superficie de la finca y que sobre la parte afectada se le han aportado las coordenadas de la superficie ocupada por el arrendamiento sobre cada parcela, pero no se le ha aportado la georreferenciación, la cual ha de hacerse en formato GML.

6. Partiendo de esta premisa, entramos en el fondo del asunto, respecto del que procede determinar, como ha declarado reiteradamente esta Dirección General en Resoluciones, como las de 29 de noviembre de 2023 y 22 de marzo de 2024, si la calificación registral negativa recurrida es o no ajustada a Derecho. En el presente caso, el registrador exige la previa georreferenciación de la superficie de la finca afectada por el arrendamiento. Ello es una consecuencia lógica de la aplicación del principio de especialidad al presente caso, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria. Como han declarado las Resoluciones de 4 de enero y 19 de abril de 2019, en los que se trataba de la solicitud de inscripción de una obra nueva, supuesto equiparable al de una instalación fija, la calificación registral consistirá en determinar si la superficie ocupada por la edificación, debidamente determinada por sus coordenadas, se ubica íntegramente dentro de las coordenadas de la superficie de la finca en la que se ubica, mediante la comparación de sus geometrías. En el presente caso, falta uno de los elementos de la comparación, puesto que no se han aportado las coordenadas que determinan el perímetro de las fincas registrales sobre las que se ubica va a ubicar la planta de energía solar, mediante la aportación del correspondiente archivo GML, el cual deberá integrar las geometrías de las parcelas catastrales que se corresponden con la realidad de cada una de las fincas registrales, al no coincidir en este caso las realidades conceptuales de finca registral y parcela catastral. Y esta exigencia no se altera por el hecho de que lo que se pida sea la inscripción de un derecho de arrendamiento, puesto que la misma también ha de cumplir con los requisitos exigidos por el principio registral de especialidad, que en el presente caso no se han cumplido correctamente en el título calificado.

7. Ya la Resolución de esta Dirección General de 28 de septiembre de 2016 exigió la inscripción de la georreferenciación de la finca, como paso previo para poder inscribir la obra nueva, cuando existen dudas en el sentido de que la construcción puede extralimitarse de la finca registral desde el punto de vista espacial o geométrico. En el presente caso, dichas dudas existen puesto que la finca 9.057 tiene una superficie registral de 444.964 metros cuadrados, siendo la catastral de 393.369 metros cuadrados, cuando en el título calificado se declara que es objeto de arriendo una superficie es de 168.787 metros cuadrados, desconociéndose la superficie total de la finca. Si no se determina indubitadamente la superficie de la finca 9.057, mal puede cumplirse con el principio registral de especialidad. En el caso de la finca 9.059, tiene una superficie registral de 541.671, siendo la superficie catastral de 516.790 metros cuadrados, de los que se arriendan 338.435 metros cuadrados. Siendo la superficie catastral inferior a la registral, debe determinarse indubitadamente la situación física de las fincas registrales, para poder determinar que el arrendamiento se ubica íntegramente en ellas, lo cual no puede deducirse de una mera comparación de superficies, mediante la tramitación de un expediente del título VI de la Ley Hipotecaria.

8. Además, tras la Resolución de 24 de junio de 2025, debe exigirse como principio la inscripción de la representación gráfica de la finca en todo supuesto de inscripción de declaración de obra nueva, por tanto, también de instalación fija. Únicamente, a través de la inscripción de la base gráfica podrá realizarse tal análisis geométrico espacial que permitirá comprobar que la edificación o instalación se ubica dentro de los límites de la georreferenciación de la finca. Además, evitará que a través del reflejo registral de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación tenga acceso al Registro un listado de coordenadas que ubiquen la finca (al menos parcialmente) en el territorio, sin sujetarse a lo previsto en los artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria y, especialmente, al artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria, cuando dispone: «alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real». Por tanto, la georreferenciación de la finca debe ser objeto de inscripción en toda declaración de obra nueva, con el efecto fundamental de la extensión de los efectos del principio de legitimación registral a la ubicación y delimitación geográfica resultante de la georreferenciación inscrita y, por extensión, a la ubicación de la edificación que se declara. Y ello ha de extenderse a todos los supuestos a los que se refiere el artículo 202 de la Ley Hipotecaria.

9. Ciertamente, el registrador puede iniciar de oficio el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para disipar las posibles dudas que pudiera tener en la inscripción de la declaración de obra nueva. Así lo entendió el número octavo de la Resolución-Circular de esta Dirección General de 3 de noviembre de 2015. Sin embargo, en el presente caso, el registrador no puede hacerlo porque no se le aportado el correspondiente archivo GML con la georreferenciación alternativa de la finca que hay que notificar a los colindantes, ante no coincidir en el presente caso los conceptos de finca registral y parcela catastral. Por ello, no puede admitirse la alegación del recurrente, cuando declara en su escrito de interposición del recurso que la porción de las fincas registrales «sobre la que se constituye el derecho de arrendamiento se encuentran claramente determinadas en el título con la incorporación de plano georreferenciado y un listado de coordenadas de las que resulta la ubicación indubitada de la porción sobre la que se constituye el derecho, con pleno respeto al principio de especialidad registral». Para cumplir con el principio de especialidad registral, debería haberse aportado en formato GML tanto la georreferenciación de las fincas registrales, como de la superficie ocupada por el arrendamiento, lo cual no se hace. Al registrador le falta, por tanto, uno de los elementos de la comparativa que debe realizar: la georreferenciación de las fincas sobre la que ubicar la parte arrendada y no se le ha aportado correctamente el otro, la de la superficie ocupada por el arrendamiento. Por ello, no es aplicable al presente caso, como pretende el recurrente, la doctrina de la Resolución de esta Dirección General de 8 de octubre de 2021 referida a la inscripción de un derecho de superficie, que estimo el recurso contra la nota de calificación porque el registrador no había explicitado en la misma las dudas de que la porción georreferenciada de la finca pueda extralimitarse de la finca registral, más allá de la falta de concordancia superficial de la finca registral con la parcela catastral, pues en el presente caso, lo que solicita el registrador es que se determine cual es la superficie de la finca, con aportación de la georreferenciación, para que pueda formular sus dudas.

10. En cuanto a la alusión del recurrente a la doctrina de esta Dirección General expresada en Resoluciones como la de 7 de septiembre de 2017 relativa a la exigencia de concordancia entre el Registro con la realidad física extrarregistral de la finca en los casos en que la edificación se encuentre finalizada, momento en el que podrán determinarse efectivamente las coordenadas de la porción ocupada por la misma en dicha realidad extrarregistral, no es aplicable al presente caso. Esas coordenadas ya se han determinado, por lo que deben determinarse también las de la finca sobre la que se ubica. Y deben aportarse sus respectivos archivos GML para que el registrador pueda comparar ambas geometrías y determinar que no invaden el terreno de otra finca, lo cual es una cuestión clave, no solo para la inscripción de la instalación fija en su momento, sino también de la regularidad del objeto del arrendamiento, cuyo derecho de arrendatario se trata de inscribir. Retrasar su control al momento de la inscripción de la instalación fija (si esta se produce, pues es voluntaria), sería una vía de agua para evitar el cumplimiento del principio registral de especialidad, lo que disminuiría la seguridad jurídica que trata de prestar el Registro de la Propiedad, al permitir el acceso de un título que podría ser claudicante, si el arrendamiento se ubica sobre parte de finca ajena, introduciendo en el Registro una inexactitud, con la consiguiente lesión de la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario.

11. Por otro lado, hay que resaltar que, tras esa doctrina de la Dirección General, alguna legislación autonómica, como la disposición adicional novena de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, ha exigido como requisito para autorizar una escritura de declaración de obra nueva en construcción que se testimonie, entre otras circunstancias, las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación. Si a ello, añadimos que el artículo 202 de la Ley Hipotecaria no admite excepción alguna a la hora de identificar las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación, que pueden determinarse sin mayor problema, antes de iniciarse esta y que el artículo 45 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, exige para inscribir cualquier obra, tanto en construcción como terminada, que conste, entre otras circunstancias la superficie de parcela ocupada, por aplicación del principio de especialidad registral, procede superar la doctrina anterior de la Dirección General citada, en el sentido de entender que las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación también deberán aportarse en las escrituras de declaración de obra nueva en construcción. Y estas deberán aportarse en formato tratable para el registrador, es decir en archivo GML, que pueda cargar en su aplicación homologada para el tratamiento de bases gráficas del distrito hipotecario, a que se refiere el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, sin que sea suficiente el mero certificado técnico con expresión de las coordenadas UTM. Así se desprende de la doctrina de las Resoluciones de 8 de octubre y 8 de noviembre de 2021.

Y es que si la exigencia de las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación que exige el artículo 202 de la Ley Hipotecaria tiene como fundamento, como declaró la Resolución de esta Dirección General de 30 de mayo de 2016, el permitir: por una parte, que la calificación registral compruebe si la edificación o instalación se encuentra plenamente incluida dentro de la finca registral del declarante; por otra, que se pueda calificar en qué medida tal superficie ocupada pudiera afectar o ser afectada por zonas de dominio público, o de servidumbres públicas, o cuál sea la calificación y clasificación urbanística del suelo ocupado, determinante, por ejemplo, del plazo de prescripción, o su ausencia, de la potestad de restablecimiento de la legalidad urbanística; y por otra parte, además, que cuando el registrador efectúe las comunicaciones a las distintas administraciones territoriales, o al Catastro, se incluya esa información tan relevante. Por ello, no tiene sentido retrasar ese momento al de la finalización de la construcción, sino que debe anticiparse al del momento de la proyección, ya que la legislación hipotecaria permite la inscripción de obras meramente proyectadas (cfr. artículo 8).

En el presente caso, en lo que se solicita la inscripción de un derecho de arrendamiento cuyo objeto es la construcción de una planta solar de generación de energía fotovoltaica, el correcto cumplimiento del principio de especialidad exige la aplicación del artículo 202. De lo contrario, podríamos estar dando acceso registral a una posible información errónea. Ciertamente, no se ha solicitado la inscripción de la declaración de la instalación, siquiera en construcción. Es posible que en la ejecución de las obras pueden producirse alteraciones o pequeñas desviaciones de lo planificado. Si como consecuencia ello resultase alguna variación en dichas coordenadas de la superficie ocupada por la edificación, deberán ser justificadas por el técnico y, tras la oportuna calificación registral, podrán inscribirse y notificarse a la Administración, para que pueda evaluarlas. Pero, retrasar el cumplimiento de estos requisitos a un momento posterior, cual es el de la inscripción de la declaración de la instalación fija, implica una vulneración del principio de especialidad, toda vez que la misma es voluntaria y puede no producirse, introduciendo una inexactitud en el contenido del Registro, tan perniciosa para la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario.

12. No cabe aplicar, como pretende el recurrente, la doctrina de la Resolución de 16 de junio de 2012 en las que se analizó si la constitución de un derecho de superficie sobre parte de fincas rústicas para la instalación de parque eólicos puede equiparase a la existencia de una parcelación, lo que justificaría la inscripción preceptiva de la representación gráfica de la finca y de las porciones en las que se constituye el derecho, porque el registrador no ha considerado que estemos ante un acto de parcelación, ni el supuesto de hecho de aquella resolución coincide con el del presente caso. Por su parte, la Resolución de 8 de octubre de 2021 admitió que, aunque la inscripción de un derecho de superficie no es uno de los supuestos en los que la georreferenciación sea circunstancia necesaria de la inscripción (cfr. artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria), la previa inscripción de la georreferenciación de la finca será exigible cuando existan dudas de que la porción de finca delimitada con coordenadas sobre la que recae el derecho se ubique efectivamente en la finca registral, como ocurre en el presente caso. En este sentido, también la Resolución de 3 de junio de 2025 exigió para inscribir el derecho de superficie, que afectaba parcialmente a varias fincas registrales la determinación de la parte de cada finca registral afectada por el derecho de superficie, de las coordenadas georreferenciadas, aunque el caso no se equipare a una parcelación, pero si puede equipararse al supuesto de inscripción de una declaración de obra nueva, que exige la determinación de las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación, por aplicación del artículo 202 de la Ley Hipotecaria, para garantizar que toda la edificación se encuentra ubicada dentro de la finca registral.

13. Tampoco procede aplicar, como entiende el recurrente, la doctrina de esta Dirección General relativa a las servidumbres, formulada en Resoluciones como la de 19 de septiembre de 2002 que afirmó que «la evidente dificultad que en ocasiones plantea la descripción de ciertas servidumbres, como ocurre con los caminos por los que haya de ejercitarse la de paso, y su más fácil expresión gráfica en un plano, ha de permitir que en la inscripción a practicar se recojan los elementos esenciales del derecho y la misma se complemente en cuanto a los detalles a través de un plano cuya copia se archive en el Registro», pues en el presente caso no se da dificultad alguna en georreferenciar la porción de finca arrendada. De hecho, se aportan hasta sus coordenadas. Lo que no está bien descrito es el elemento base sobre el que se produce el arrendamiento, es decir, la finca registral, cuya descripción hay que adaptar a la situación actual.

La delimitación de un derecho real de servidumbre puede plantear en ocasiones dificultades, dada loa extensa gama de supuestos heterogéneos en los que puede consistir la misma. El presente caso no guarda similitud con la constitución de un derecho real de servidumbre, donde suelen haber dos fincas implicadas en posición de subordinación. En el presente caso, solo hay una finca implicada y lo que se trata de determinar (y ha de hacerse con la máxima exactitud) es que la superficie destinada a arrendamiento no invade finca colindante alguna, al no existir concordancia entre la descripción registral y la que resulta del título calificado. Por otro lado, como declaró la Resolución de 4 de diciembre de 2023 la georreferenciación del espacio físico afectado por la servidumbre, no es circunstancia necesaria de la inscripción, porque no se contiene en la enumeración de supuestos del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, pues no implica una reordenación de la titularidad de los terrenos, pero si es conveniente, para que la inscripción del derecho real cumpla con los requisitos mínimos de claridad y precisión en cuanto a su objeto, que exige la exactitud que la publicidad registral debe tener. Pero, dicha conveniencia no permite extraer como regla general la de la obligatoriedad de su georreferenciación, pues no existe norma legal que así lo imponga, como ocurre con la reordenación de los terrenos del artículo 9.b), primer párrafo, de la Ley Hipotecaria y con la inscripción de las obras nuevas, plantaciones e instalaciones en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, como manifestaciones del principio de especialidad. Para su identificación relativa, basta que se pueda identificar mediante plano archivado en el Registro, como ha declarado la Resolución de 19 de septiembre de 2002, entre otras, pero dicha doctrina no puede alegarse en el presente caso, como pretende el recurrente, puesto que lo que no está determinado en el presente caso es, precisamente la delimitación de la finca con los requisitos exigidos por el principio de especialidad.

14. De todo ello cabe concluir, en el presente caso, siguiendo con la línea de defensa del principio registral de especialidad, que proclamó la Resolución de 24 de junio de 2025 relativa a la inscripción de una obra nueva que, aunque se solicite la inscripción de un derecho de arrendamiento, siendo el objeto del mismo la construcción de una instalación fija sobre parte de la finca, esta circunstancia mediatiza la inscripción del derecho de arrendamiento, por lo que la aplicación del principio de especialidad exige ahora que se determine indubitadamente la georreferenciación correcta de la finca y de la superficie de esta afectada por el arrendamiento, pudiendo el registrador iniciar de oficio la tramitación de un expediente del artículo 199 para disipar sus posibles dudas. Para ello, deberá aportarse la georreferenciación de la finca y de la porción de la misma afectada por el arrendamiento, en sendos archivos GML, para que pueda incorporarse a la aplicación informática homologada para el tratamiento de bases gráficas del Distrito Hipotecario, a que se refiere el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, para que el registrador pueda calificar el adecuado cumplimiento del principio de especialidad.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación por no haberse dispuesto de la escritura de ratificación al calificar y por no cumplir la escritura calificada con los requisitos mínimos que permitan cumplir el principio registral de especialidad, clave para la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y la exactitud de la publicidad registral.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 26 de diciembre de 2025.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez.