Resolución de 19 de noviembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sevilla n.º 10, por la que se suspende la asignación de un número de registro de alquiler de corta duración turístico por no acreditarse el cumplimiento de los requisitos urbanísticos exigidos por el Ayuntamiento de Sevilla para las viviendas de uso turístico.
Ministerio de la Presidencia, Justicia y Relaciones con las Cortes · 5 de marzo de 2026
Texto
En el recurso interpuesto por don E. J. M. T. contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Sevilla número 10, doña Mercedes de las Núñez Navarro, por la que se suspende la asignación de un número de registro de alquiler de corta duración turístico por no acreditarse el cumplimiento de los requisitos urbanísticos exigidos por el Ayuntamiento de Sevilla para las viviendas de uso turístico.
Hechos
I
El día 17 de junio de 2025, se presentó en el Registro de la Propiedad de Sevilla número 10 solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración turístico.
II
Presentada dicha solicitud en el Registro de la Propiedad de Sevilla número 10, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Documento presentado con el número 2863 del Diario: 2025.
Entrada n.º: 5410.
Presentante: M. T., E. J.
Notario:.Protocolo n.º: registro único SMG1 17/NM.
Suspendida la inscripción por lo [sic] siguientes:
Hechos:
E. J. M. T. presenta instancia por la que solicita la asignación de número de registro de alquiler de habitación, sobre la finca 2/934.
Uno. La finca se encuentra inscrita a favor de E. J., E. y J. C. M. T., por terceras e iguales partes indivisas.
Es necesario que la solicitud de asignación de número de registro de alquiler sea solicitada por la mayoría simple de los propietarios de la finca. Por tanto, al menos uno de los restantes titulares registrales debe ratificar la solicitud.
El titular registral debe prestar su conformidad a la solicitud de asignación de número de registro de alquiler. Por tanto, el presentante debe acreditar que está legitimado y facultado para la representación del titular en virtud de un poder notarial, en cuyo caso, debería aportarse la copia autorizada de dicho poder; en caso contrario, el propio titular registral debe ratificar la solicitud de asignación de número de registro de alquiler.
Esta ratificación del titular puede hacerse: o bien, de manera presencial en el Registro, con la firma ratificada; o bien, mediante instancia de ratificación del titular enviada telemáticamente a través de la plataforma, siempre que el envío de tal documento lo haga el propio interesado mediante su certificado electrónico, de manera que desde este organismo se pueda validar la firma del envío del titular registral; o bien que dicho titular formalice una instancia de ratificación con la firma legitimada ante notario y que dicha instancia sea aportada al Registro. En caso de que interese el envío telemático de la instancia con firma legitimada ante notario, debe ser el propio notario quien practique, a solicitud del titular, el envío telemático de dicho documento como complementario.
Dos. El número de arrendatarios que el solicitante ha introducido en el apartado correspondiente del formulario (4 plazas) no coincide con el número de arrendatarios que figura en la licencia (5 plazas), por lo que se solicita aclaración al respecto.
Tres. La fecha de la resolución de inscripción de inicio de actividad, de la Consejería de Turismo, Cultura y Deporte de la Junta de Andalucía, donde se concede la licencia y se asigna la correspondiente signatura VFT/VUT, es posterior al 8 de junio de 2.022, por lo que se deben aportar las siguientes declaraciones responsables:
Debe acompañarse la declaración responsable de primera utilización, presentada en la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Sevilla, correspondiente a una declaración responsable de utilización para el uso de hospedaje de viviendas con fines turísticos, y que la finca se encuentra en condiciones de ser utilizada para tal fin.
Debe acompañarse la declaración responsable de cambio de uso a apartamento turístico, presentada en la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Sevilla.
Fundamentos de Derecho:
Artículos 9 y 10 del Real Decreto 1312/24, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de arrendamiento y se crea la ventanilla única digital de arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración. Artículo 38 de la Ley 13/2022, de 23 de diciembre y artículo 4 del Decreto 28/2016 de la Consejería de Turismo y Deporte de 2 de febrero, modificado por decreto 31/2024 de 29 de enero, reguladora las viviendas de uso turístico. Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 20 de febrero de 1.954. Artículo 3 de la Ley Hipotecaria. Artículo 112 de la Ley 24/2001.
El plazo para la subsanación de los defectos indicados es de siete días hábiles contados desde la notificación.
De conformidad con el artículo 10.3 del Decreto 1312/24 de 23 de diciembre, se advierte que, transcurrido dicho plazo sin que se haya procedido a la subsanación de los defectos, se comunicará a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, para que la Dirección General de Planificación y Evaluación dicte resolución ordenando a las plataformas en línea de alquiler de corta duración que tengan publicados anuncios relativos a ese número de registro, que los eliminen o inhabiliten el acceso a ellos sin demora.
Sevilla, fecha indicada en el código de verificación de la firma electrónica. El Registrador,
Nota: Contra la presente nota de calificación (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Mercedes Núñez Navarro registrador/a titular de Registro de Propiedad Sevilla diez a día diecisiete de junio del dos mil veinticinco.»
Presentada documentación complementaria, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Suspendida la inscripción por lo [sic] siguientes:
Hechos:
Aportado documento complementario al asiento presentado bajo el número 2863 del Diario: 2025, han quedado subsanados los problemas puestos de manifiesto en los números uno y dos de los hechos y fundamentos de derecho de nuestro anterior acuerdo de fecha 17 de junio de 2.025, pero sigue si subsanar el problema puesto de manifiesto en el números [sic] tres de los referidos hechos y fundamentos de derecho, a los que me remito.
Por todo ello,
Acuerdo reiterar el contenido del anterior acuerdo de observaciones y por tanto mantener la suspensión de la inscripción, por el defecto subsanable recogido en el número tres.
Sevilla, fecha indicada en el código de verificación de la firma electrónica. El Registrador,
Contra la presente nota de calificación (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Mercedes Núñez Navarro registrador/a titular de Registro de la Propiedad Sevilla número diez a día nueve de julio del dos mil veinticinco.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don E. J. M. T. interpuso recurso el día 12 de agosto de 2025 con base en los siguientes hechos y fundamentos de Derecho:
«Fecha de la nota de calificación recurrida: 9 de julio de 2025.
Fecha de recepción de la nota de calificación recurrida: 9 de julio de 2025.
Calificación que se recurre: Entrada n.º: 5352.
Documento presentado con el número 2827 del Diario: 2025.
Documento: Protocolo n.º: registro único SMG 17.
Vivienda (…) N.º Registro provisional: (…)
El 9 de julio de 2025 he recibido comunicación de la realización de la calificación de la inscripción en la que se me detallan los siguientes
Hechos:
Sigue sin subsanar el problema puesto de manifiesto en el número tres:
El texto del número tres del anterior acuerdo de 17 de junio es:
Tres. La fecha de la resolución de inscripción de inicio de actividad, de la Consejería de Turismo, Cultura y Deporte de la Junta de Andalucía, donde se concede la licencia y se asigna la correspondiente signatura VFT/VUT, es posterior al 8 de junio de 2.022, por lo que se deben aportar las siguientes declaraciones responsables:
Debe acompañarse la declaración responsable de primera utilización, presentada en la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Sevilla, correspondiente a una declaración responsable de utilización para el uso de hospedaje de viviendas con fines turísticos, y que la finca se encuentra en condiciones de ser utilizada para tal fin.
Debe acompañarse la declaración responsable de cambio de uso a apartamento turístico, presentada en la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Sevilla.
Alega:
1. El Registro de la Propiedad se extralimita al obligar a aportar declaración responsable de cambio de uso y de primera utilización, pues lo que se debe incluir en la solicitud es “El documento que acredite el título habilitante” que es la resolución de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía que se aportó al inicio del expediente.
2. El Registro de la Propiedad toma como fecha de corte el 8 de junio de 2.022 por ser la de la entrada en vigor de la Modificación puntual 44 del texto refundido del PGOU de Sevilla. Pero el Ayuntamiento de Sevilla no obtuvo la competencia sobre el uso urbanístico de las Viviendas de Uso Turístico hasta el 22 de febrero de 2.024. La fecha de la resolución de inscripción de la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía, 14 de febrero de 2.024, es anterior a la entrada en vigor el 22 de febrero de 2.024 del Decreto 31/2024 de Viviendas de Uso Turístico de la Junta de Andalucía en el que esta cede parcialmente a los Ayuntamientos la competencia para regular el uso urbanístico de las Viviendas de Uso Turístico. Por ello no es aplicable la modificación puntual 44 del PGOU de Sevilla a este caso.
3. Aunque la modificación puntual 44 del texto refundido del PGOU de Sevilla fuera aplicable a este caso, no correspondería que se exija una declaración responsable de cambio de uso ni de primera utilización, pues la modificación puntual 44 no incluye a las vivendas [sic] de uso turístico en su listado de tipos de uso de hospedaje del Artículo 6.5.19.
Solicita:
Se dicte resolución ordenando la inscripción.
Fundamentos:
1. Documento acreditativo ya aportado.
El Registro de la Propiedad se extralimita al obligar a aportar declaración responsable de cambio de uso y de primera utilización, dado que, conforme al artículo 9.2.5 del RD 1312/2024 por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos, lo que se debe incluir en la solicitud es “El documento que acredite el título habilitante” que es la resolución de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía que ya se aportó al inicio del expediente.
No corresponde al Registrador exigir la aportación de declaraciones urbanísticas (ni de cambio de uso ni de primera utilización), que no se encuentran expresamente previstas como documentos requeridos por la normativa turística o por el propio Reglamento hipotecario.
La exigencia de dichos documentos por parte del Registrador supone una invasión de competencias urbanísticas y administrativas que corresponde a los órganos competentes de la Junta de Andalucía y el Ayuntamiento de Sevilla, y no al Registro de la Propiedad.
El principio de legalidad registral impide exigir requisitos no previstos en norma con rango suficiente. El principio de legalidad consagrado en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria obliga al Registrador a calificar conforme a la legalidad vigente, pero no le faculta para imponer requisitos no exigidos por norma legal o reglamentaria.
La exigencia de declaraciones responsables urbanísticas no tiene cobertura legal en este caso y, por tanto, la calificación es nula por extralimitación, contraria a derecho, y lesiva para los derechos del recurrente.
2. No aplicabilidad de modificación puntual 44.
El decreto 28/2016 de las Viviendas con Fines Turísticos define en su artículo 3.1:
“Se entiende por viviendas con fines turísticos aquellas situados en inmuebles situados en suelo de uso residencial…”
Por tanto el uso urbanístico no puede ser hospedaje.
Posteriormente, desde el 22 de febrero de 2.024, fecha de entrada en vigor del Decreto 31/2024 de Viviendas de Uso Turístico de la Junta de Andalucía, está en el Artículo 2.2, cede parcialmente a los Ayuntamientos la competencia para regular el uso urbanístico de las Viviendas de Uso Turístico:
“Asimismo, las viviendas de uso turístico estarán sometidas a los requerimientos de la normativa turística, civil, mercantil y urbanística emanados de la Unión Europea, Administración del Estado, de la Comunidad Autónoma de Andalucía y de los entes locales en el marco de sus respectivas competencias.”
Por tanto no es hasta el 22 de febrero de 2.024 que la modificación puntual 44 del texto refundido del PGOU de Sevilla sea aplicable al uso urbanístico de las Viviendas de Uso Turístico (anteriormente Viviendas con Fines Turísticos).
3. No inclusión de VUT en listado de uso hospedaje.
La modificación puntual 44 del texto refundido del PGOU de Sevilla publicada en le BOP de Sevilla de 7 de junio de 2.022 no incluye a las vivendas [sic] de uso turístico en el listado de tipos de uso de hospedaje del Artículo 6.5.19:
Artículo 6.5.19. Clasificación.
1. De acuerdo con lo establecido en la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía, y sus posteriores desarrollos reglamentarios, el uso de hospedaje, a los efectos de las presentes Normas comprende los siguientes tipos:
a) Establecimientos hoteleros, que a su vez se clasifican en cuatro grupos:
– Hoteles.
– Hoteles-apartamentos.
– Hostales.
– Pensiones.
– Albergues.
b) Apartamentos turísticos, que se clasifican en dos grupos:
– Edificios/complejos.
– Conjuntos.
c) Campamentos de turismo, que se clasifican en:
– Campings.
– Áreas de pernocta de autocaravanas.
d) Cualquier otro que se establezca reglamentariamente.
En este listado no figuran las Viviendas de Uso Turístico ni su denominación anterior Viviendas con Fines Turísticos.
Si están los apartamentos turísticos pero estos no son Viviendas de Uso Turístico ni viceversa, pues los Apartamentos Turísticos se rigen por su propio decreto 194/2010 de establecimientos de apartamentos turísticos.
Luego al no estar expresamente enmarcadas las Viviendas de Uso Turístico en el uso Hospedaje, las Viviendas ya existentes mantienen el uso vivienda y no puede corresponder un cambio de uso.»
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe ratificando su nota de calificación y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 3, 396, 397 y 606 del Código Civil; 18, 32, 34, 38 y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 3.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos; 5 y 7.2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal; 12 y 13 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria; el Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración y por el que se modifica el Reglamento (UE) 2018/1724; el artículo 10 del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración; el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, por el que se regulan las viviendas de uso turístico en Andalucía; los artículos 6.3.1 y 6.25.19 del Plan General de Ordenación Urbana de Sevilla de 30 de junio de 2008; las Sentencias del Tribunal Supremo de 6 y 7 de febrero de 1989, 24 de julio de 1992, 31 de mayo de 1996, 21 de abril de 1997, 29 de febrero de 2000, 20 de octubre de 2008, 30 de diciembre de 2010, 24 de octubre de 2011, 5 de octubre de 2013, 3 de diciembre de 2014, 5 de mayo de 2015, 27 y 29 de noviembre de 2023 y 30 de enero de 2024, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 15 y 22 de julio, 2 y 14 de agosto, 31 de octubre y 28 de noviembre de 2024 y 13 de febrero, 14 y 21 de abril, 9 de mayo y 11 de julio de 2025.
1. Se debate en este recurso la posibilidad de asignar en el municipio de Sevilla un número de registro de alquiler de corta duración sin que se presenten las declaraciones urbanísticas que acreditan el cumplimiento de los requisitos urbanísticos exigidos por el Ayuntamiento de Sevilla para las viviendas de uso turístico, sino sólo acreditando la inscripción de la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía. El recurrente defiende que cabe la asignación porque: a) la vivienda ya consta inscrita en el Registro de Turismo de Andalucía, y b) las viviendas de uso turístico no se encuentran expresamente reguladas en el Plan General de Ordenación Urbana de Sevilla.
2. En cuanto a la asignación del código de registro de alquiler de corta duración, la competencia de los registradores de la Propiedad y de Bienes Muebles se fundamenta en el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración. Con esta norma se adapta el ordenamiento jurídico español al Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024.
Tal y como señala el Preámbulo del citado real decreto, «esta fórmula de registro garantiza la comprobación formal de los elementos necesarios recogidos, cuando corresponda, en la normativa de ámbito estatal y del resto de administraciones territoriales, así como el cumplimiento de los estatutos que las diferentes comunidades de propietarios hayan podido aprobar». Y se añade que la presente norma supone «una regulación fundamental para incrementar la seguridad jurídica y confianza en el marco de las relaciones civiles inter privados a la hora de suscribir contratos de arrendamiento». Esta finalidad justifica plenamente la atribución competencial al Registro de la Propiedad y al Registro de Bienes Muebles, pues el real decreto se limita al establecimiento de disposiciones vinculadas a la labor de tales instituciones «y a la legislación hipotecaria, así como las vinculadas a la normativa de carácter civil asociada a la legislación de arrendamientos urbanos, todo ello competencias de carácter estatal».
De los párrafos transcritos, en armonía con los considerandos 12 y 13 y los artículos 6, 10 y 15 del Reglamento (UE) 2024/1028, se deduce que el legislador español ha atribuido la competencia de asignación del número de alquiler de corta duración a los registros de la Propiedad y de Bienes Muebles en aras a que, mediante dicha institución, se realice un control de determinados requisitos urbanísticos, administrativos y aun civiles que deben cumplir los alojamientos de corta duración. De este modo, sin el número de registro único, el inmueble o unidad parcial del mismo no podrá ofertarse en las plataformas en línea de alquiler de corta duración, y dicha asignación ha de suponer tanto un control exhaustivo de los requisitos debidos como una depuración de aquellos alojamientos que no cumplen los requerimientos exigibles, ya sean estos de naturaleza administrativa, urbanística o civil. Como señala el referido real decreto, «a través de esta medida, se evitará que puedan ser ofertadas viviendas en unas condiciones contrarias a las dispuestas por la normativa de las diferentes administraciones territoriales, permitiendo a todas ellas llevar a cabo sus labores de inspección y control de forma más eficaz. Se facilitará la lucha contra la utilización de la figura de los arrendamientos de corta duración que no cumplan con la causalidad que exige la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, así como contra las viviendas de uso turístico contrarias a las normas vigentes. Es previsible que gracias a esta regulación salgan del mercado viviendas actualmente ofertadas de manera irregular, lo que permitirá una mayor oferta de otras fórmulas de arrendamiento como son las de larga duración».
3. Aun cuando la obtención de dicho número de registro único no se refiere a un acto traslativo o modificativo del dominio, lo que ha creado el Real Decreto 1312/2024 es un «procedimiento de registro» que se enmarca, según el objeto, bien en el Registro de la Propiedad o en el Registro de Bienes Muebles en la Sección de Buques y Aeronaves para aquellos casos en los que el alojamiento esté sobre una embarcación o artefacto flotante. En este sentido se expresa el artículo 2.f) de dicho real decreto, al regular en sus definiciones: «f) Procedimiento de Registro Único de Arrendamientos: es el procedimiento a través del cual se da cumplimiento en España a las obligaciones de registro recogidas en el Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, que se tramitará por el Registro de la Propiedad competente, donde se halla inscrito el inmueble objeto de arrendamiento y donde se hará constar el número de registro asignado al mismo; o en el Registro de Bienes Muebles competente donde se halla inscrito el buque, la embarcación o artefacto naval objeto de alquiler y donde se hará constar el número de registro asignado al mismo».
En el mismo sentido se manifiesta el artículo 8 del real decreto y el propio Reglamento (UE) 2024/1028, cuyo considerando 9 señala que: «Los procedimientos de registro permiten a las autoridades competentes recoger información sobre los anfitriones y las unidades en relación con los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración. El número de registro, que es un identificador único de una unidad alquilada, debe poder garantizar que los datos recogidos e intercambiados por las plataformas en línea de alquiler de corta duración se atribuyan adecuadamente a los anfitriones y unidades». Y conforme al considerando 14: «Conviene permitir a los anfitriones, en un plazo razonable que han de especificar las autoridades competentes, rectificar la información y la documentación presentadas que una autoridad competente considere incompleta o inexacta. La autoridad competente debe estar facultada para suspender la validez del número de registro en los casos en que considere que existen dudas manifiestas y serias en cuanto a la autenticidad y validez de la información o documentación facilitada por el anfitrión. En tales casos, las autoridades competentes deben informar a los anfitriones de su intención de suspender la validez del número de registro, así como de las razones que justifican dicha suspensión».
4. Como consecuencia de lo expuesto, no puede sino reafirmarse la competencia del registrador para calificar si el arrendamiento de corta duración turístico cumple con los requisitos exigidos por la legislación urbanística y sectorial aplicable para la asignación del número de registro único de alquiler que habilitará su comercialización mediante plataformas en línea. Así se desprende con toda claridad del artículo 9.2.a) del real decreto: «5.º Si la unidad está sujeta a un régimen de título habilitante como la autorización, licencia, visado o equivalente de acuerdo con la normativa aplicable, el documento que acredite el título habilitante necesario para su destino al uso previsto conforme a la ordenación autonómica o local aplicable (cursiva añadida), salvo que la legislación aplicable sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable (…)».
En el presente caso, en cuanto a la calificación de los requisitos establecidos por la legislación urbanística y sectorial, particularmente, la exigencia de las declaraciones responsables de cambio de uso y de primera utilización ante la Gerencia de Urbanismo de Sevilla, hemos de precisar que tales declaraciones tienen por finalidad acreditar que el cambio de uso de la vivienda, que pasaría de ser un uso residencial a un uso de hospedaje con fines turísticos, esto es, un uso terciario. Así lo exige el artículo 138.1.f) de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, que incluye entre los actos sujetos a declaración responsable: «Los cambios de uso en edificaciones, o parte de ellas (…)».
La modificación puntual 44 del texto refundido del Plan General de Ordenación Urbana de Sevilla de fecha 28 de abril de 2022, que entró en vigor el 8 de junio de 2022, tuvo como finalidad modificar la normativa urbanística para reconocer el fenómeno del uso de la vivienda con fines turísticos. Sin embargo, esta modificación puntual no establece una nueva regulación de los alojamientos turísticos, sino que se limita a clarificar en qué uso urbanístico se encuadra esta actividad. Así, a los efectos del Plan General, el alquiler de viviendas turísticas debe considerarse un uso terciario, definido en el artículo 6.5.1 de las normas urbanísticas como aquel que tiene como finalidad la prestación de servicios, entre los que se incluye «el alojamiento temporal de las personas». En este mismo sentido, el artículo 6.3.1, en su último inciso, excluye del concepto de vivienda las edificaciones o partes de las mismas destinadas al uso de hospedaje. Y el artículo 6.5.19 dispone que la utilización de una vivienda con fines turísticos supone la implantación en la misma de un servicio terciario de hospedaje: «A los efectos del presente Plan tendrán la consideración de hoteles-apartamentos los apartamentos turísticos y los inmuebles de uso turístico en régimen de aprovechamiento por turnos a los que se refiere la Ley 12/1999, de 15 de diciembre, de Turismo de Andalucía».
Tal y como ha reconocido este Centro Directivo en sus Resoluciones de 11 de julio de 2025, deben distinguirse los requisitos de establecidos por la normativa sectorial turística, como la presentación de declaración responsable (no urbanística) para la inscripción en el Registro Turismo de Andalucía, frente a la necesidad de cumplir los requisitos establecidos por la regulación urbanística municipal para el ejercicio de tal actividad turística. Ambas son cuestiones diferentes y compatibles entre sí, ya que tanto la legislación autonómica como la municipal así lo indican. En este sentido, el artículo 6.1 del Decreto 28/2016, de 2 de febrero, recuerda que: «1. Las viviendas de uso turístico deberán cumplir con los siguientes requisitos sustantivos y de habitabilidad: a) Cumplir con la normativa de ordenación urbanística municipal (…)».
Por todo lo razonado, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 19 de noviembre de 2025.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez.